Ще кілька років тому ціни на нерухомість у Словаччині падали, і здавалося, що ринок нарешті відпустить. Але за даними Національного банку Словаччини, в останньому кварталі 2024 року ціни на житло зросли одразу у всіх восьми краях — на 3% за квартал і на 6,7% у річному вимірі. Для тих, хто відкладав на власне житло або вибирає місто для переїзду, висновок простий: «кращий момент» поки не настав і чекати його дедалі ризикованіше.
Свіжий рейтинг доступності житла по краях цього року показав і зміни в трійці лідерів — і не в бік полегшення.
Як рахують доступність
Методика проста і тому наочна: скільки середніх річних зарплат (брутто) конкретного регіону потрібно, щоб купити квартиру площею 70 м². Чим більша цифра — тим недоступніше житло.
Станом на кінець 2024 року картина така:
Братиславський край — близько 10 річних зарплат, найменш доступний регіон країни;
Пряшівський і Кошицький — по 8,6;
Трнавський і Жилінський — по 7,3;
Банськобистрицький, Тренчинський і Нітрянський — по 6, найдоступніша трійка.
Порівняно з 2005 роком ситуація погіршилася майже всюди: ціни росли швидше за зарплати. Єдиний виняток — Трнавський край, де доступність за 20 років навіть трохи покращилася (мінус 2,7%).
Три словацькі міста — серед найгірших у Європі
Ще гірше виглядає Словаччина в порівнянні з сусідами. У 14-му випуску Property Index від Deloitte, який охоплює майже 40 міст із 28 країн, до сімки європейських міст з найгіршою доступністю нового житла потрапили одразу три словацькі: Košice (14,2 річних зарплат), Banská Bystrica (12,8) і Bratislava (12,3).
Для контрасту: у Турині чи данському Оденсе нову квартиру купують менш ніж за 5 річних зарплат. Абсолютний антирекорд — в Амстердамі.
Парадокс Кошиць і Банської Бистриці — у зарплатах: житло там дешевше за братиславське, але доходи нижчі, тож накопичувати доводиться довше.
Скільки коштує квадратний метр
Середні ціни за 2024 рік по краях:
Братиславський — 3190 €/м²;
Кошицький — 2102 €/м², другий найдорожчий;
Нітрянський — 1389 €/м², найдешевший.
Різниця між столицею і Нітрою — більш ніж удвічі. Тому все більше людей дивляться на менші міста з нормальною транспортною доступністю.
Чому ціни не впадуть найближчим часом
Головна причина — пропозиція не встигає за попитом. У 2024 році в Словаччині почали будувати лише близько 15 000 квартир — найнижчий показник за 11 років і на 17% менше, ніж роком раніше. Поки нового житла виходить на ринок так мало, тиск на ціни зберігатиметься.
Що це означає практично
Якщо ви плануєте купівлю — реалістично рахуйте бюджет за поточними цінами, а не за цінами «що скоро впадуть». Якщо орендуєте і лише придивляєтеся, варто порівняти регіони: різниця в доступності між Братиславою і, скажімо, Тренчинським краєм — це чотири зайві роки накопичень. А якщо робота дозволяє віддалений формат, переїзд із дорогого краю в дешевший зараз математично виправданий як ніколи.
