Ещё несколько лет назад цены на недвижимость в Словакии падали, и казалось, что рынок наконец отпустит. Но по данным Национального банка Словакии, в последнем квартале 2024 года цены на жильё выросли сразу во всех восьми краях — на 3% за квартал и на 6,7% в годовом выражении. Для тех, кто откладывал на собственное жильё или выбирает город для переезда, вывод простой: «лучший момент» пока не настал и ждать его всё рискованнее.
Свежий рейтинг доступности жилья по краям в этом году показал и изменения в тройке лидеров — и не в сторону облегчения.
Как считают доступность
Методика проста и потому наглядна: сколько средних годовых зарплат (брутто) конкретного региона нужно, чтобы купить квартиру площадью 70 м². Чем больше цифра — тем менее доступно жильё.
По состоянию на конец 2024 года картина такая:
Братиславский край — около 10 годовых зарплат, наименее доступный регион страны;
Пряшевский и Кошицкий — по 8,6;
Трнавский и Жилинский — по 7,3;
Банскобистрицкий, Тренчинский и Нитранский — по 6, самая доступная тройка.
По сравнению с 2005 годом ситуация ухудшилась почти везде: цены росли быстрее зарплат. Единственное исключение — Трнавский край, где доступность за 20 лет даже немного улучшилась (минус 2,7%).
Три словацких города — среди худших в Европе
Ещё хуже выглядит Словакия в сравнении с соседями. В 14-м выпуске Property Index от Deloitte, который охватывает почти 40 городов из 28 стран, в семёрку европейских городов с худшей доступностью нового жилья попали сразу три словацких: Košice (14,2 годовых зарплат), Banská Bystrica (12,8) и Bratislava (12,3).
Для контраста: в Турине или датском Оденсе новую квартиру покупают менее чем за 5 годовых зарплат. Абсолютный антирекорд — в Амстердаме.
Парадокс Кошиц и Банской Быстрицы — в зарплатах: жильё там дешевле братиславского, но доходы ниже, поэтому копить приходится дольше.
Сколько стоит квадратный метр
Средние цены за 2024 год по краям:
Братиславский — 3190 €/м²;
Кошицкий — 2102 €/м², второй по дороговизне;
Нитранский — 1389 €/м², самый дешёвый.
Разница между столицей и Нитрой — более чем вдвое. Поэтому всё больше людей смотрят на меньшие города с нормальной транспортной доступностью.
Почему цены не упадут в ближайшее время
Главная причина — предложение не успевает за спросом. В 2024 году в Словакии начали строить лишь около 15 000 квартир — самый низкий показатель за 11 лет и на 17% меньше, чем годом ранее. Пока нового жилья выходит на рынок так мало, давление на цены сохранится.
Что это значит на практике
Если вы планируете покупку — реалистично рассчитывайте бюджет по текущим ценам, а не по ценам «которые скоро упадут». Если арендуете и только присматриваетесь, стоит сравнить регионы: разница в доступности между Братиславой и, скажем, Тренчинским краем — это четыре лишних года накоплений. А если работа позволяет удалённый формат, переезд из дорогого края в более дешёвый сейчас математически оправдан как никогда.
